شراء منزل في هولندا 2026: الرهن العقاري وNHG وضريبة النقل

في هولندا تستطيع أن تقترض بالرهن العقاري (hypotheek) حتى 100% من قيمة البيت، لا أكثر، إلا لإجراءات توفير الطاقة. وتحدد القواعد الرسمية أقصى قسط سنوي بنسبة من دخلك. وحد ضمان الرهن الوطني (NHG) في 2026 هو 470,000 يورو لثمن الشراء، و498,200 يورو مع إجراءات توفير الطاقة. وضريبة نقل الملكية (overdrachtsbelasting) 2% على بيت تسكنه بنفسك، و0% للمشتري بين 18 و35 سنة إن لم تتجاوز قيمة البيت 555,000 يورو، و8% على بيت لا تسكنه. وتخصم فوائد الرهن من دخلك الخاضع للضريبة، والخصم في الشريحة العليا محدود بنسبة 37.56% في 2026.

كم تستطيع أن تقترض: قاعدتان رسميتان

حدود الإقراض السكني في هولندا ليست قرار البنك وحده. تضعها وزارة المالية في «اللائحة المؤقتة للقرض العقاري» (Tijdelijke regeling hypothecair krediet)، ويقدّم معهد ميزانية الأسر (Nibud) للحكومة كل سنة نصيحته بشأن نسبها. والقاعدتان الأساسيتان:

1. حد القيمة: أقصى قرض 100% من قيمة البيت. ويجوز تجاوزها حتى 106% إذا كان الزائد لإجراءات توفير الطاقة في البيت نفسه. أي أنك تحتاج مدخرات لتغطية ضريبة النقل وكاتب العدل والتقييم والمستشار.
2. حد الدخل: القسط السنوي (فائدة وسداد، محسوبًا كقرض يُسدَّد بأقساط متساوية على 30 سنة) لا يتجاوز نسبة معينة من «دخل الاختبار» (toetsinkomen). والنسبة في جدول رسمي تتغير بحسب دخلك وبحسب سعر الفائدة.

وفي حساب الدخل تفاصيل تهم كثيرين:

• يُحسب الدخل الثابت والمستمر. ومن ليس له دخل ثابت يجوز للمقرض أن يأخذ متوسط دخله في آخر 3 سنوات أو 36 شهرًا.
• من ليس له دخل ثابت لكن له دخل 12 شهرًا على الأقل، يجوز أن يُعتمد دخله الحالي إذا أثبت خبير مختص، بتحليل لوضعه في سوق العمل، أن هذا الدخل مستمر.
• قسط قرض الدراسة يُحسب ضمن التزاماتك ويقلّل ما تقترضه. وإن كنت في فترة إعفاء من السداد يحسب المقرض قسطًا من الدين المتبقي. التفاصيل في دليل تمويل الدراسة.
• إن كانت فترة تثبيت الفائدة أقل من 10 سنوات، يحسب المقرض بسعر فائدة متوسط تنشره هيئة الأسواق المالية (AFM) كل ربع سنة، ولا يقل هذا السعر عن 5%.
• المقترض الأعزب دون سن التقاعد ودخله أعلى من 30,000 يورو: يجوز للمقرض أن يستبعد مبلغًا حتى 17,000 يورو عند حساب عبء التمويل.
• من يبلغ سن التقاعد خلال 10 سنوات من القرض يُحسب له أيضًا دخله المتوقع بعد التقاعد. وقواعد المعاش في دليل التقاعد AOW.

والعامل لحسابه الخاص ليس له راتب ثابت، فقاعدة المتوسط هي الأقرب لوضعه. اقرأ دليل العمل الحر قبل أن تبدأ.

مبالغ إضافية للبيوت الموفّرة للطاقة

تسمح اللائحة للمقرض بأن يستبعد مبلغًا من حساب عبء التمويل بحسب ملصق الطاقة (energielabel). أي أنك تقترض أكثر من حدك العادي:

المبالغ الخاصة بالتحسين يجب أن تُصرف فعلًا على إجراءات توفير الطاقة، كالعزل أو المضخة الحرارية أو الألواح الشمسية.

ضمان الرهن الوطني NHG: الحد 470,000 يورو

NHG كفالة تقدمها مؤسسة ضمان المساكن (Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen) للمقرض لا لك. فإن اضطررت لبيع البيت بخسارة ولم يغطِّ ثمنه الدين، تدفع NHG الفرق للمقرض. وفي حالات كثيرة يُعفى المقترض من هذا الدين المتبقي إن اضطر للبيع دون ذنب منه، كفقدان العمل لا بتقصيره، أو العجز عن العمل، أو انتهاء العلاقة مع ثبوت العجز عن السداد، أو الوفاة. أما من يبيع لأن البيت لم يعد يناسب رغباته فلا يُعفى.

• الحد: ثمن الشراء في 2026 حتى 470,000 يورو، شاملًا تكاليف التجديد. ويصل إلى 498,200 يورو إن صُرف الفرق كاملًا على إجراءات توفير الطاقة. ومنذ 2026 حد واحد لكل أنواع البيوت.
• التكلفة: رسم كفالة (borgtochtprovisie) مرة واحدة: 0.4% من مبلغ الرهن كله، ويُخصم من الضريبة.
• الفائدة: بحسب NHG، يعطي المقرضون غالبًا فائدة أقل على القرض المضمون.
• المدة: تستمر الكفالة طوال مدة القرض، بحد أقصى 30 سنة.
• بلا عقد دائم: تقول NHG إن الرهن معها ممكن حتى لمن ليس له عقد عمل ثابت.

مثال: رهن 400,000 يورو مع NHG يعني رسم كفالة 1,600 يورو مرة واحدة (400,000 × 0.4%).

ضريبة نقل الملكية: 0% أو 2% أو 8%

شروط إعفاء المبتدئ (startersvrijstelling) كما تنشرها مصلحة الضرائب:

1. تشتري بيتًا ستسكنه بنفسك لمدة طويلة.
2. عمرك 18 سنة أو أكثر وأقل من 35 عند توقيع عقد النقل لدى كاتب العدل. العبرة بيوم التوقيع لا بيوم الاتفاق.
3. لم تستعمل هذا الإعفاء من قبل. ملكيتك لبيت سابق لا تمنعك وحدها.
4. قيمة البيت لا تتجاوز 555,000 يورو، شاملة الحديقة والمرآب والمخزن. بيت بـ560,000 يورو لا يستفيد إطلاقًا، لا جزئيًّا.

إن اشتريت مع شريك لا تنطبق عليه الشروط، يُعفى نصيبك وحدك. ويجوز أن تختار 2% بدل الإعفاء لتحتفظ به لبيت لاحق، ما دمت ستظل تحت 35 عندها. وتوقّع إقرارًا بأنك ستسكن البيت، ويجب أن يصل إلى كاتب العدل قبل النقل.

خصم فوائد الرهن: حتى 37.56% في 2026

فائدة الرهن على بيتك الذي تسكنه (eigen woning) تُخصم من دخلك في الإقرار السنوي، وهذا هو خصم فوائد الرهن (hypotheekrenteaftrek). وشروطه لقرض أول بعد 1 يناير 2013:

• القرض لشراء البيت أو تجديده أو صيانته.
• تسدّده بأقساط متساوية (annuïtair) أو متناقصة (lineair) خلال 30 سنة على الأكثر. والخصم يدوم 30 سنة كحد أقصى.

يُخصم بنسبة شريحتك الضريبية: 35.75% على الدخل حتى 38,883 يورو، و37.56% فوق ذلك. ومن تجاوز دخله 78,426 يورو لا يُخصم له بنسبة 49.50% بل بـ37.56% فقط. ويُضاف إلى دخلك في المقابل مبلغ «قيمة السكن المفترضة» (eigenwoningforfait): 0.35% من قيمة WOZ للبيوت بين 75,000 و1,350,000 يورو. فبيت قيمته 300,000 يورو يضيف 1,050 يورو إلى دخلك. ومن لا دين عليه أو دينه صغير يُخصم له 71.867% من الفرق في 2026. وكل هذا يُحسب تلقائيًّا في الإقرار الضريبي.

أما البيت الذي تملكه في بلدك الأصلي أو بيت ثانٍ في هولندا فلا يدخل هنا، بل في ضريبة الأصول. التفاصيل في دليل Box 3.

التكاليف الجانبية: ما يُخصم وما لا يُخصم

تكاليف الشراء لا يغطيها القرض عادة لأن الحد 100% من القيمة، فجهّزها من مدخراتك. ولا توجد تعرفة رسمية موحدة لها. اطلب عروضًا مكتوبة وقارن. وهذه قائمة مصلحة الضرائب لما يُخصم في سنة الدفع دفعة واحدة:

وبعد الشراء تأتي مصروفات ثابتة: تأمين المبنى ومحتوياته (راجع دليل تأمين المنزل)، وضرائب البلدية، والطاقة. ضعها كلها في حاسبة الميزانية قبل أن تحدد سقف السعر.

خطوات الشراء بالترتيب

1. احسب قدرتك: دخلك الثابت، وديونك، وقسط قرض الدراسة، ومدخراتك للتكاليف الجانبية.
2. اختر مستشارًا مرخّصًا: من يقدّم نصيحة في الرهن يحتاج ترخيصًا من AFM. تحقق منه في سجل AFM قبل التوقيع.
3. اسأل عن NHG إن كان الثمن حتى 470,000 يورو.
4. اتفاق الشراء: اقرأ شروطه ومواعيده قبل التوقيع، واسأل المستشار عمّا يحدث إن رُفض طلب القرض.
5. التقييم: تقييم البيت الذي يُطلب للحصول على القرض. تكلفته تُخصم من الضريبة.
6. عرض الرهن وتوقيعه.
7. كاتب العدل: يوقَّع لديه عقد النقل (leveringsakte) وعقد الرهن. وقّع إقرار إعفاء المبتدئ قبل النقل إن كنت مستحقًّا.
8. بعد الانتقال: اطلب من مصلحة الضرائب «تقديرًا مؤقتًا» (voorlopige aanslag) عبر Mijn Belastingdienst، فتستلم أثر خصم الفوائد شهريًّا بدل انتظار الإقرار.

الإقامة المؤقتة، والبدائل

القواعد الرسمية أعلاه تتحدث عن الدخل والقيمة، ولا تذكر نوع الإقامة. لكن كل مقرض يضع شروطه، وقد يسأل عن مدة تصريح إقامتك ونوعه. اسأل المستشار عن هذا في أول لقاء قبل أن تدفع أي تكلفة. وتفاصيل التصاريح وتجديدها في دليل الإقامة. ومن ينطبق عليه الإعفاء الضريبي للمهاجرين ذوي الخبرة فليقرأ دليل قاعدة 30%، لأنه يغيّر صافي دخلك.

إن لم يكن الشراء ممكنًا الآن، فالإيجار الاجتماعي في دليل السكن الاجتماعي، والإيجار الحر وحقوقك فيه في دليل الإيجار.

أخطاء شائعة

• الشراء دون مدخرات: القرض 100% من القيمة لا يغطي ضريبة النقل ولا كاتب العدل ولا المستشار.
• توقيع النقل بعد عيد ميلادك الـ35: العبرة بيوم توقيع العقد لدى كاتب العدل. أي تأجيل قد يكلّفك 2% من الثمن.
• حساب سعر يزيد قليلًا عن 555,000 يورو: الإعفاء يسقط كله، لا ما زاد فقط.
• قرض بلا سداد: القرض الذي لا يُسدَّد خلال 30 سنة لا يستحق خصم الفوائد إن أُخذ بعد 2013.
• مستشار غير مرخص: تحقق من سجل AFM أولًا.
• نسيان قرض الدراسة: يقلل ما تقترضه حتى لو كنت في فترة إعفاء من السداد.

أسئلة شائعة

هل أستطيع شراء بيت بلا مدخرات؟

القرض لا يتجاوز 100% من قيمة البيت، إلا الزيادة حتى 106% لتوفير الطاقة. فالتكاليف الجانبية تحتاج مدخرات في الغالب.

هل أستفيد من إعفاء المبتدئ إن كنت ملكت بيتًا في بلدي؟

الشرط أن تكون لم تستعمل هذا الإعفاء في هولندا من قبل. ملكية بيت سابق لا تمنعك وحدها، ما دامت الشروط الأخرى متحققة.

هل NHG إلزامية؟

لا. هي اختيار يكلف 0.4% من الرهن مرة واحدة، وتعطيك حماية إن اضطررت لبيع البيت بخسارة لسبب خارج عن إرادتك.

هل الإقامة المؤقتة تمنع الرهن؟

القواعد الرسمية لا تتناولها. المقرض يقرر ذلك بنفسه، فاسأل عن شروطه قبل التقييم.

كم أستفيد من خصم الفوائد؟

بحسب شريحتك: 35.75% أو 37.56% من الفائدة المدفوعة، ناقص أثر قيمة السكن المفترضة. الرقم الفعلي يظهر في إقرارك.

خطوتك التالية

احسب ميزانيتك الشهرية قبل تحديد سعر البيت

المصادر

• wetten.overheid.nl — Tijdelijke regeling hypothecair krediet (النسخة السارية من 1 يناير 2026)
• Rijksoverheid — Leennormen 2026: hypotheek kan iets omhoog
• NHG — NHG-grens in 2026 vastgesteld op 470.000 euro
• NHG — Een hypotheek met NHG
• Belastingdienst — Het tarief van de overdrachtsbelasting
• Belastingdienst — Wanneer kunt u de startersvrijstelling krijgen?
• Belastingdienst — Mag ik mijn hypotheekrente altijd aftrekken?
• Belastingdienst — Minder aftrek voor uw eigen woning als u een hoog inkomen hebt
• Belastingdienst — Box 1: uitleg en tarieven
• Belastingdienst — Eigenwoningforfait
• Belastingdienst — Geen of een kleine eigenwoningschuld (Wet Hillen)
• Belastingdienst — Eigen woning: welke kosten mag ik aftrekken?
• Belastingdienst — Hoe ontvang ik mijn maandelijkse aftrek hypotheekrente?
• NHG — Kwijtschelding van een restschuld
• AFM — Met wie doe je zaken? (Check je aanbieder)

المعلومات العامة لا تحسم الأهلية الفردية. راجع المصدر المرتبط بوضعك قبل التقديم أو الالتزام المالي.

هذه معلومات عامة من مصادر رسمية وليست استشارة قانونية أو مالية. القواعد تتغير، فتأكد من الجهة المختصة قبل أي قرار.